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Bail commercial : les points à vérifier avant de signer
Durée, résiliation tous les 3 ans, bail dérogatoire, charges, état des lieux et dépôt de garantie : ce qu'il faut lire dans le bail, d'après les fiches officielles.
À retenir : le locataire peut en principe résilier à la fin de chaque période de 3 ans avec 6 mois de préavis, sauf clause contraire. Vérifiez la destination, les charges et l'état des lieux d'entrée avant de signer.
Ce qui doit figurer dans le bail
D'après Service-Public Entreprendre (fiche vérifiée le 16 mai 2025), le bail commercial doit mentionner :
- l'identité et la capacité du bailleur et du locataire ;
- la désignation précise des locaux, avec l'adresse exacte ;
- la durée du bail ;
- la destination : l'activité autorisée, que vous devez respecter ;
- le loyer, sa date de paiement et son mode de révision ;
- le dépôt de garantie éventuel : montant et date de versement ;
- la répartition des charges, impôts et taxes ;
- les conditions de congé et de résiliation.
Durée et résiliation : le « 3-6-9 »
- Le droit au renouvellement existe après 9 ans. Un bail de plus de 12 ans doit être rédigé par un notaire.
- Le locataire peut résilier à la fin de chaque période de 3 ans (après 3, 6 ou 9 ans), sans motif, avec un congé donné au moins 6 mois avant la fin de la période, par acte de commissaire de justice ou lettre recommandée avec accusé de réception. Un congé hors délai reporte ses effets au triennat suivant (fiche « résilier un bail commercial », vérifiée le 28 mai 2026).
- Cette faculté peut être exclue pour certains baux : durée supérieure à 9 ans, local à usage d'une activité unique, bureaux exclusifs ou entrepôt. Lisez cette clause avant de signer.
ExemplePour un bail dont le terme triennal tombe le 30 septembre, le congé doit parvenir au plus tard le 31 mars.
L'alternative : le bail dérogatoire
Le bail dérogatoire (ou de courte durée) permet de tester une activité : 3 ans maximum au total, baux successifs compris, avec un écrit et la volonté expresse des deux parties d'écarter le statut des baux commerciaux. Il prend fin sans congé. Si le locataire reste dans les lieux et que le bailleur ne demande pas son départ dans le mois suivant le terme, le bail devient un bail commercial (fiche « bail dérogatoire », vérifiée le 9 juin 2026).
Loyer, charges et travaux
- Le loyer est révisé tous les 3 ans ou selon une clause d'indexation.
- Le bailleur doit annexer un inventaire des charges, impôts et taxes (baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014) et une liste des travaux réalisés et prévus sur 3 ans.
- Les frais de rédaction du bail sont généralement à la charge du locataire.
L'état des lieux
Il est établi à l'entrée et à la sortie, contradictoirement. En cas de désaccord, un commissaire de justice peut le dresser, à frais partagés. Sans état des lieux d'entrée, les locaux sont réputés en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire du bailleur : faites-le toujours.
Le dépôt de garantie
Il n'est pas obligatoire : les parties décident. Pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 28 mai 2026, la fiche indique un plafond d'un trimestre de loyer (3 mois), pour les locaux de commerce, d'artisanat ou de services (pas les bureaux ni les entrepôts), sans intérêts pour le locataire, et une restitution dans un délai raisonnable ne dépassant pas 3 mois après la remise des clés (6 mois en cas de garantie bancaire) (fiche « dépôt de garantie », vérifiée le 28 mai 2026).
À vérifier : la fiche présente des dates d'application des nouvelles règles aux baux en cours qui ne sont pas claires. Demandez confirmation à un professionnel avant de négocier.
Droit au bail et renouvellement
Le droit au bail est un élément du fonds de commerce : en cas de cession, il est transmis à l'acquéreur contre une somme d'argent. Pour bénéficier du renouvellement, le fonds doit avoir été exploité pendant les 3 années précédant l'expiration du bail, et le locataire doit être immatriculé au RCS ou au RNE.
Votre checklist avant de signer
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un bail commercial 3-6-9 ?
Un bail dont le locataire peut partir à la fin de chaque période de 3 ans (après 3, 6 ou 9 ans), avec un congé donné au moins 6 mois avant, sauf clause excluant cette faculté. Le droit au renouvellement existe après 9 ans.
Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?
Non, c'est aux parties de le décider. Pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 28 mai 2026, il est plafonné à un trimestre de loyer pour les locaux de commerce, d'artisanat ou de services, selon Service-Public.
Quelle est la durée d'un bail dérogatoire ?
3 ans au maximum au total, baux successifs compris, avec l'accord exprès des deux parties d'écarter le statut des baux commerciaux.
Que se passe-t-il sans état des lieux d'entrée ?
Les locaux sont réputés en bon état de réparations locatives, sauf si le bailleur prouve qu'il a tout tenté pour le réaliser.
Sources
- Service-Public Entreprendre, contrat de bail commercial (F23927, 16 mai 2025)
- Service-Public Entreprendre, résilier un bail commercial (F31707, 28 mai 2026)
- Service-Public Entreprendre, bail dérogatoire (F32304, 9 juin 2026)
- Service-Public Entreprendre, dépôt de garantie du bail commercial (F36538, 28 mai 2026)
Pour aller plus loin
Les informations de cette page sont indicatives et n'ont pas de valeur juridique. Les règles peuvent varier selon votre commune et votre activité : confirmez-les auprès de votre mairie, de la CCI ou d'un professionnel avant d'engager des frais. Cette page est indépendante : aucun produit n'y est vendu ni recommandé.